Продажа объектов незавершенного строительства

Главная  / Коммерческая безопасность / Сопровождение сделок с активами предприятия / Продажа объектов незавершенного строительства
"Продажа объектов незавершенного строительства". Бухгалтерский учет, 2010, N 2 

На практике нередка ситуация: организация начала строительство и, не доведя его до конца, решила продать объект. Какие документы необходимо оформить и как отразить такую сделку в учете?

Регистрация права собственности

Для совершения какой-либо сделки с объектом незавершенного строительства необходимо, чтобы продавец имел на него свидетельство о праве собственности.

С 1 января 2005 г. объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимости и на них распространяется тот же юридический режим, что и на завершенные объекты, в том числе здания (строения, сооружения).

Если земельный участок, отведенный для строительства, принадлежит организации на праве собственности, то ее право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Кроме того, необходимо выполнение следующих условий. Объект должен быть возведен застройщиком (застройщиками) для себя, с целью приобретения права собственности (общей собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления). Он не должен быть предметом действующего договора строительного подряда. При этом должна наличествовать необходимость совершения сделки с незавершенным объектом, как объектом недвижимости. Если же строительство объекта осуществлялось заказчиком не для себя, а для третьих лиц (инвесторов) с привлечением их средств, право заказчика на такой объект нельзя зарегистрировать.

Итак, если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано, то он может быть продан, сдан в аренду, внесен в качестве вклада в уставный капитал и т.д. В противном случае осуществление сделок с ним незаконно. Такой позиции придерживаются арбитражные суды, в частности ФАС Волго-Вятского округа (Постановление от 23.05.2007 по делу N А43-29587/2006-28-626), ФАС Поволжского округа (Постановление от 21.03.2006 по делу N А12-4486/05-С47), ФАС Западно-Сибирского округа (Постановление от 20.03.2006 N Ф04-1130/2006(20855-А45-5)).

Продажа объекта незавершенного строительства осуществляется на основании заключенного в письменной форме договора купли-продажи. Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации.

Учет у продавца

До момента продажи объект незавершенного строительства отражается в бухгалтерском учете продавца по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 3 "Строительство объектов основных средств".

Передача объекта незавершенного строительства покупателю оформляется актом произвольной формы (с учетом требований, предъявляемых к первичному бухгалтерскому документу), поскольку унифицированной формы первичной учетной документации для этого случая не предусмотрено.

Как отражается в учете продажа недостроенного объекта недвижимости, рассмотрим на примере.

Пример. Общество с ограниченной ответственностью "Строитель" (продавец) заключило с ООО "Капитал" договор купли-продажи недостроенного здания гостиницы. Земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности. Стоимость объекта по соглашению сторон определена в размере 1 770 000 руб. (в том числе НДС 270 000 руб.). Договорная цена земельного участка - 1 000 000 руб.

По данным бухгалтерского учета ООО "Строитель":

- себестоимость начатого строительства, отраженная на субсчете 08-3, составляет 1 450 000 руб.;

- цена приобретения земельного участка - 800 000 руб.

В бухгалтерском учете ООО "Строитель" произведены записи:

Д-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами",

К-т сч. 51 "Расчетные счета"

7500 руб.

уплачена госпошлина за регистрацию объекта незавершенного строительства;

Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. 2 "Прочие расходы",

К-т сч. 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами"

7500 руб.

списаны расходы на регистрацию права собственности на недостроенный складской комплекс;

Д-т сч. 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками",

К-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. 1 "Прочие доходы"

1 770 000 руб.

отражена реализация незавершенного строительства;

Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. 2 "Прочие расходы",

К-т сч. 68 "Расчеты с бюджетом по налогам и сборам", субсч. "Расчеты с бюджетом по НДС"

270 000 руб.

начислен НДС по операции реализации объекта;

Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. 2 "Прочие расходы",

К-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсч. 3 "Строительство объектов основных средств"

1 450 000 руб.

списана учетная стоимость продаваемого объекта;

Д-т сч. 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками",

К-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. 1 "Прочие доходы"

1 000 000 руб.

отражена реализация земельного участка;

Д-т сч. 91 "Прочие доходы и расходы", субсч. 2 "Прочие расходы",

К-т сч. 01 "Основные средства"

800 000 руб.

списана учетная стоимость земельного участка;

Д-т сч. 51 "Расчетные счета",

К-т сч. 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками"

2 770 000 руб. (1 770 000 + 1 000 000)

перечислен покупателем платеж за объект незавершенного строительства и земельный участок.

Учет у покупателя

В бухгалтерском учете покупателя затраты по приобретенному объекту незавершенного строительства необходимо учитывать на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", если объект предполагается использовать в дальнейшем при производстве товаров (работ, услуг), т.е. в качестве объекта основных средств.

Если же объект незавершенного строительства приобретается в целях его дальнейшей перепродажи, то он должен быть учтен по дебету счета 41 "Товары".

В бухгалтерском учете при приобретении недостроенного объекта производятся следующие записи:

Д-т сч. 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсч. "Строительство объектов основных средств",

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" принятие объекта к учету (акт приемки-передачи объекта незавершенного строительства);

Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям",

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" отражен НДС по приобретенному объекту незавершенного строительства (счет-фактура);

Д-т сч. 68 "Расчеты с бюджетом по налогам и сборам", субсч. "Расчеты с бюджетом по НДС",

К-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

принят к вычету НДС по приобретенному объекту незавершенного строительства;

или, если целью приобретения является перепродажа объекта:

Д-т сч. 41 "Товары",

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" принятие объекта к учету (акт приемки-передачи объекта незавершенного строительства);

Д-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям",

К-т сч. 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" отражен НДС по приобретенному объекту незавершенного строительства (счет-фактура);

Д-т сч. 68 "Расчеты с бюджетом по налогам и сборам", субсч. "Расчеты с бюджетом по НДС",

К-т сч. 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям"

принят к вычету НДС по приобретенному объекту незавершенного строительства.

Налогообложение

Налог на прибыль. Налоговый кодекс РФ не содержит специальных норм, касающихся исчисления налога на прибыль от операций по реализации объектов незавершенного строительства.

Под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящихся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ. К нему, в том числе, относятся объекты незавершенного капитального строительства.

При реализации имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения (создания) этого имущества.

Правомерность применения данной нормы в отношении объектов незавершенного строительства подтверждена, в частности, в Письме УФНС России по г. Москве от 28.02.2005 N 20-12/12075.1. В нем указано, что в целях исчисления налога на прибыль бухгалтер может уменьшить полученные от реализации объекта незавершенного строительства доходы на стоимость незавершенного строительства (включая оплату работ, выполненных подрядными организациями), а также на сумму затрат по оплате посреднических услуг по реализации данного имущества. Полученный от реализации результат (прибыль) облагается налогом на прибыль в общеустановленном порядке.

В Письме от 15.09.2005 N 03-03-02/84 Минфин России разъяснил, что списать в расходы стоимость недостроенного объекта можно лишь в том случае, если у организации имеются документы, подтверждающие понесенные в процессе строительства затраты. Причем ссылаться на отсутствие документов по причине окончания сроков их хранения бухгалтер не вправе. Если налогоплательщик не может документально подтвердить налоговую стоимость объекта незавершенного строительства, то стоимость этого имущества при его реализации признается равной нулю.

Такой порядок признания расходов и убытка от реализации объекта незавершенного строительства применим также в случае, если этот объект приобретен организацией, но не достроен и не введен в эксплуатацию, а впоследствии продан (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.07.2007 N Ф04-4782/2007(36319-А27-26)).

При этом если цена приобретения (создания) имущества, указанного в пп. 2 и 3 п. 1 ст. 268 НК РФ, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения.

Для налогообложения прибыли расходами на приобретение права на земельные участки признаются расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках.

Пунктом 5 ст. 264.1 НК РФ установлены особенности признания прибыли или убытка при реализации земельного участка и зданий (строений, сооружений), находящихся на нем.

Прибыль (убыток) от реализации зданий (строений, сооружений) принимается для целей налогообложения в порядке, установленном гл. 25 НК РФ. А прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот участок.

Под невозмещенными затратами понимается разница между затратами налогоплательщика на приобретение права на земельный участок и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации указанного права в порядке, установленном ст. 264.1 НК РФ.

Убыток от реализации права на земельный участок включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, установленного в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ, и фактического срока владения этим участком.

Итак, п. 5 ст. 264.1 НК РФ не урегулирован вопрос реализации земельного участка с объектами незавершенного строительства. С учетом изложенного порядок, предусмотренный п. 5 ст. 264.1 НК РФ, может распространяться и на случаи реализации земельного участка с незавершенными капитальными вложениями (незавершенным строительством).

Налог на добавленную стоимость. Реализация объекта незавершенного строительства признается объектом обложения НДС. Налоговая база определяется как стоимость товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, без включения в них НДС.

Вычет сумм налога, уплаченных поставщикам и подрядчикам при строительстве объекта до 1 января 2006 г., осуществлялся в момент реализации объекта незавершенного капитального строительства. При этом моментом реализации являлась передача права собственности на продаваемый объект, т.е. момент перехода к покупателю права собственности на объект незавершенного капитального строительства, определяемый датой регистрации сделки купли-продажи в ЕГРП.

После 1 января 2006 г. вычет сумм налога, уплаченных поставщикам и подрядчикам при строительстве объекта, производится в общеустановленном порядке - по мере принятия на учет соответствующих товаров (работ, услуг) и при наличии счетов-фактур.

В отношении применения льготы по НДС при реализации не завершенных строительством индивидуальных жилых домов Минфин России в Письме от 30.07.2009 N 03-07-11/186 указал следующее.

Не подлежит налогообложению НДС стоимость реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Статьями 15 и 16 Жилищного кодекса РФ установлено, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, помещений вспомогательного использования и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам). Учитывая изложенное, в отношении операций по реализации не завершенных строительством индивидуальных жилых домов освобождение от обложения НДС не применяется.

 

Ю.А.Суслова

Аудитор

ООО "Аудит Консалт Право"

Подписано в печать

© 2002-2020 Консалтинговая группа "Ареопаг"
Разработка сайтов Мегагруп
Контакты

г. Новосибирск, ул. Демьяна Бедного, д. 57, офис 24
Тел : 291-25-81
E-mail: info@areopag2002.ru
Схема проезда