КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА

Статья: Кадастровая оценка (Антипов А.) ("ЭЖ-Юрист", 2015, N 24)

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА 

А. АНТИПОВ

Алексей Антипов, генеральный директор, ООО "Ай-Эс Консалтинг", г. Москва.

Не исключено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может вызвать у собственника вопросы. Как она устанавливается, можно ли ее оспорить и как это сделать - читайте в настоящей статье.

Хитрый метод

Государственную кадастровую оценку проводят на основе данных об объектах недвижимости, которые указаны в государственном кадастре. Оперативно получить сведения о том, какова кадастровая стоимость определенного объекта недвижимости, можно, используя сайт Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request. Необходимо просто ввести в строку поиска один из следующих параметров: кадастровый номер объекта (возможно, условный или устаревший), его адрес, номер права (ограничения).

Заранее будьте готовы к тому, что полученная информация о кадастровой стоимости может абсолютно не оправдать ваших ожиданий. В каких-то случаях она может быть намного больше рыночной стоимости данного объекта недвижимости, то есть его реальной цены на рынке. В других случаях, наоборот, кадастровая стоимость на порядок ниже рыночной.

Так в чем же причина, по которой возникают существенные различия в определении кадастровой и рыночной стоимости объекта? А кроется она в том, что при установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости применяется так называемый метод массовой оценки.

Данный метод предполагает систематизированное получение оценки рыночных стоимостных показателей значительной группы схожих объектов недвижимости на достаточно широкой территории. Для этого применяются статистические методы обработки информации, которые основываются на сравнительном анализе многих аналогов. При этом используется небольшой набор ценообразующих факторов (общих для всех аналогов), которые можно измерить объективно.

С помощью этого метода оцениваются достаточно много объектов, отличных друг от друга. В данном случае применение стандартного подхода к группам и классам объектов недвижимости является вынужденной мерой, при этом важно правильно классифицировать виды и подвиды данных объектов.

При массовой оценке определяются факторы, которые влияют на цену объекта, такие как отсутствие либо наличие развитой инфраструктуры, удаленность от центра города, близость дорог, наличие подведенных коммуникаций и т.д.

После определения данным методом цены за 1 кв. м ее умножают на количество метров объекта недвижимости. И здесь уже не имеет значения, является ли ваше имущество элитным жильем или хрущевкой - они имеют абсолютно одинаковую кадастровую стоимость квадратного метра, если отнесены к одной группе объектов, и эта стоимость порой существенно отличается от рыночной.

Для проведения государственной кадастровой оценки Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии составляет соответствующий перечень объектов недвижимости, а сам процесс регулируется Федеральным стандартом оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4).

В соответствии с ФСО N 4 объекты оценки группируются следующим образом:

1. При установлении кадастровой стоимости с помощью метода массовой оценки все объекты недвижимости, которые указаны в перечне, делятся на группы, основываясь на:

- анализе информации о рынке данных объектов;

- обосновании модели оценки их стоимости;

- определении факторов, влияющих на цену объекта, и наличии информации об их значениях для каждого из видов объектов оценки.

2. В состав ценообразующих факторов должны попасть лишь те, которые максимально влияют на стоимость объекта, а также могут достоверно определяться и объективно измеряться.

3. Необходимо обоснование выбора показателей и их значений (диапазона) для распределения объектов оценки по соответствующим группам.

4. Объекты незавершенного строительства не могут попасть в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых закончено.

5. Оценщик выбирает модель оценки в зависимости от группы объектов. Основываясь на сведениях о ценообразующих факторах, модель должна позволять производить расчет кадастровой стоимости каждого из объектов оценки, находящихся в составе конкретной группы.

Определение стоимости

Кадастровую стоимость определяют в соответствии со следующими требованиями ФСО N 4:

- ее устанавливают на дату составления перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке;

- для установления кадастровой стоимости оценщик должен определиться с подходами, методами и моделями, которые будут применяться, и грамотно их обосновать. Можно использовать компьютерное моделирование;

- метод массовой оценки не учитывает виды прав и ограничений (обременений) на объекты недвижимости. Исключение составляют лишь сервитуты, которые устанавливаются законом, нормативным правовым актом субъекта РФ либо органа местного самоуправления. Это в том случае, когда оценщик не владеет данной информацией.

Установление кадастровой стоимости производится на базе построения моделей оценки. Для этого оценщику необходимо собрать достаточное количество достоверной рыночной информации, касающейся объектов недвижимости. Большое значение для построения модели имеет ценовая информация, которая соответствует установленному уровню цен на рынке. Если всей собранной информации о рынке для построения моделей оценки недостаточно, то тогда для каждого конкретного объекта недвижимости производится оценка рыночной стоимости.

Также оценщик собирает информацию о значениях ценообразующих факторов (оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости).

При работе по определению кадастровой стоимости оценщик прибегает к информации из следующих источников:

- государственный кадастр недвижимости;

- фонд данных государственной кадастровой оценки;

- фонд данных землеустроительной документации;

- различные фонды и базы данных, которые имеются у организаций (учреждений) субъектов РФ, муниципальных образований.

Кроме того, оценщик может использовать информацию и из других источников. Главное, чтобы они содержали сведения доказательного характера.

Существуют определенные виды разрешенного использования земельных участков. Так, для незастроенного участка земли применяется тот вид разрешенного использования, который обеспечит ему наибольшую рыночную стоимость, учитывая планирование территории и градостроительное зонирование (в случае отсутствия установленного вида разрешенного использования).

Если же участок земли застроен, то в обстоятельствах, указанных выше, вид разрешенного использования применяется в соответствии с назначением объектов недвижимости (здания, сооружения), которые размещены на территории данного участка.

Модель оценки может строиться на методологии затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости (согласно ФСО N 4). Оценщик выбирает либо обоснованно отвергает тот или иной подход, основываясь на особенностях вида разрешенного использования (назначения), а также при наличии полной и достоверной рыночной информации.

Для выбора модели оценки необходимо прохождение двух этапов. Сначала определяется структура моделей (формы связи ценообразующих факторов и кадастровой стоимости). И только после этого модель оценки определяется окончательно (в случае, если произведен полный анализ достоверности используемых сведений и точности моделей оценки).

Обычно, если оценщик обладает полными и достоверными сведениями о рыночных ценах, спросе и предложениях на объекты оценки, при определении кадастровой стоимости применяется сравнительный подход.

При расчете кадастровой стоимости должны соблюдаться следующие правила (согласно ФСО):

- значения ценообразующих факторов, влияющих на конкретный данный объект оценки, подставляются в модель, которую выбрал оценщик. Данным образом определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости на основе использования метода массовой оценки;

- при применении нескольких подходов к оценке их результаты согласовываются, для того чтобы вычислить итоговую стоимость объекта;

- если после применения различных подходов оценщик получил значительные расхождения в результатах расчета кадастровой стоимости объекта, ему необходимо проанализировать их причины;

- оценщик обязан обосновать выбранный способ согласования, использованную информацию, а также любые суждения и допущения, сделанные в процессе согласования. Также обоснованию подлежит выбор весов, которые использовались при процедуре взвешивания, если таковая проводилась;

- на основе полученных итоговых результатов расчета составляется отчет об определении кадастровой стоимости;

- отчет оформляется не позднее семи месяцев с момента заключения договора на проведение кадастровой оценки.

Когда отчет составлен, исполнитель в течение 30 дней должен подать его на экспертизу (в том числе повторную) в СРО оценщиков, в состав которой входят специалисты, определившие кадастровую стоимость объектов оценки. После того как отчет об определении кадастровой стоимости был принят, заказчик работ на протяжении 10 рабочих дней должен утвердить результаты по определению кадастровой стоимости.

Информация, которая была использована в ходе кадастровой оценки, а также получена по результатам ее проведения, заносится в фонд данных государственной кадастровой оценки. Порядок ведения фонда данных и предоставления из него запрашиваемых сведений утвержден Приказом Министерства экономического развития РФ от 21.02.2011 N 53.

В соответствии с данным Порядком ведение фонда данных государственной кадастровой оценки - это сбор, обработка, внесение, учет, систематизация и хранение сведений, которые были использованы в ходе проведения государственной кадастровой оценки и сформированы по ее результатам. Ведение фонда данных производится на электронных носителях с использованием стандартизированных технических и программных средств, которые должны обеспечивать автоматизированный ввод данных и соответствовать требованиям российского законодательства о защите информации.

В фонде данных государственной кадастровой оценки содержатся отчеты об определении кадастровой стоимости, а также отчеты об оценке рыночной стоимости, которые использовались при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Помимо отчетов в фонде данных присутствуют цифровые тематические карты, которые применялись для определения ценообразующих факторов, и систематизированные данные об объектах оценки, которые включают в себя:

- название субъекта РФ либо муниципального образования;

- номер и дату договора на проведение оценки, сведения о заказчике работ по определению кадастровой стоимости и их исполнителе, предмет договора и сроки проведения работ;

- информацию об акте, посредством которого утверждались результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки;

- кадастровые номера объектов оценки, а также их количественные и качественные характеристики, которые учитывались при определении кадастровой стоимости;

- данные о значениях ценообразующих факторов, влияющих на объекты оценки, и источниках получения сведений о них;

- итоги группирования объектов оценки;

- итоги построения выбранной модели оценки;

- результат расчета кадастровой стоимости;

- учтенную при построении модели оценки ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню цен на рынке;

- результаты мониторинга рынка недвижимости.

Изменить можно, но сложно

В тех случаях, когда кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, перед владельцами недвижимости встает дилемма: либо заплатить государству налог на завышенную сумму, либо попытаться оспорить установленную кадастровую стоимость. Если вы решите пойти вторым путем, то учтите, что этот процесс может длиться достаточно долго и обойтись недешево.

В соответствии со ст. 66 ЗК РФ установление рыночной стоимости земельных участков регламентируется Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". По муниципальному району (городскому округу) средний уровень кадастровой стоимости утверждается органами исполнительной власти субъектов РФ.

В тех случаях, когда определена рыночная стоимость земельного участка, его кадастровая стоимость будет к ней приравнена. Чтобы подтвердить рыночную стоимость, необходимо предоставить отчет оценщика и заключение СРО. При этом последнее может обойтись значительно дороже, нежели сама оценка имущества. К сожалению, возмещение расходов, которые были понесены инициатором в ходе процесса оспаривания кадастровой стоимости, на данный момент не регламентировано.

Оспорить установленное значение кадастровой стоимости (согласно ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ) могут:

- юридические лица - если результаты определения кадастровой стоимости затронули их права и обязанности;

- органы государственной власти и местного самоуправления - если объекты недвижимости находятся в государственной или муниципальной собственности. В данном случае обращаться можно в суд или комиссию по спорам (далее - комиссия);

- физические лица - если размер установленной кадастровой стоимости затрагивает их права и обязанности. Обращаться можно в суд или комиссию.

Физическим лицам оспаривать кадастровую стоимость можно напрямую через суд, и для этого не обязательно предварительно обращаться в комиссию. Таким образом, гражданам дано право выбора: либо попытаться решить вопрос через комиссию, либо, минуя ее, отправиться сразу в суд.

А вот юридические лица обязаны сначала обратиться в комиссию, прежде чем направлять документы в суд. Для справки: в Москве лишь 2% из общего числа заявителей получили положительное решение от комиссии.

При оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночную стоимость необходимо определять на дату установления кадастровой. При этом может возникнуть проблема, так как иногда бывает сложно в открытом доступе узнать дату, на которую была установлена кадастровая стоимость. При обращении в комиссию необходимо подать заявление о пересмотре результатов кадастровой стоимости.

Основаниями для оспаривания кадастровой стоимости являются:

- недостоверность полученных сведений об объекте недвижимости, которые использовались при определении кадастровой стоимости;

- установление рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой.

Вместе с заявлением в комиссию подаются следующие документы:

1. Кадастровая справка, в которой указаны данные о результатах определения кадастровой стоимости.

2. Заверенная нотариусом копия правоустанавливающего либо правоудостоверяющего документа на объект недвижимости - в том случае, если заявление подает лицо, которое обладает правом на объект недвижимости.

3. Подтверждающие недостоверность данных об объекте недвижимости документы, которые были использованы в ходе определения кадастровой стоимости (при подаче заявления на основании недостоверности сведений).

4. Отчет оценщика в бумажном и электронном виде (при подаче заявления на основании установления рыночной стоимости).

5. Положительное экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости требованиям Закона N 135-ФЗ и другим законодательным актам (в бумажном и электронном виде). Данный документ составляется одним или несколькими экспертами СРО, членом которой является оценщик, который писал отчет.

Следует иметь в виду, что в случае отсутствия указанных документов заявление о пересмотре кадастровой стоимости принято не будет. Помимо вышеперечисленных документов можно предоставлять и другие. Комиссия обязана рассмотреть поданное заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение месяца. Решение комиссии не будет являться предметом рассмотрения в суде при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Таким образом, перед тем, как начать процесс оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости, следует собрать полную информацию о стоимости услуг, которые вам придется оплатить для получения всех нужных документов. Вполне возможно, что овчинка выделки не стоит и вам гораздо выгоднее будет уплатить завышенные налоги, нежели проводить затратный процесс пересмотра кадастровой стоимости.

© 2002-2018 Консалтинговая группа "Ареопаг"
Разработка сайтов Мегагруп
Контакты

г. Новосибирск, ул. Демьяна Бедного, д. 57, офис 24
Тел : 291-25-81
E-mail: info@areopag2002.ru
Схема проезда