Инвестиционное имущество

 

Инвестиционное имущество
(Васильев Ю.А.)
("Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение", 2012, N 5)

 

Вопросам учета объектов недвижимости посвящено несколько международных стандартов. В предыдущих номерах рассмотрены МСФО (IAS) 16 "Основные средства", МСФО (IFRS) 5 "Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность", МСФО (IAS) 17 "Аренда". Сегодня вниманию читателя предлагается обзор МСФО (IAS) 40 "Инвестиционное имущество", а также связанного с ними и с другими стандартами МСФО (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости". Какова сфера применения документов, как и в каких ситуациях их могут использовать операторы связи?

Что такое инвестиционное имущество?

Инвестиционным считается имущество в распоряжении владельца (земля или здания, или часть зданий, или и земля, и здания), которое удерживается для получения дохода от аренды или для прироста капитала, а не для использования в производстве (для административных нужд) или продажи. Очевидно, что имущество выделено не просто так, а потому что правила его оценки и отражения в финансовой отчетности отличаются от порядка, предусмотренного для обычных основных средств, активов на продажу и иного имущества, которому посвящены другие международные стандарты.

Инвестиционное имущество приносит экономические выгоды независимо от других активов, которыми владеет предприятие (генерирует потоки денежных средств самостоятельно без привязки к другому имеющемуся имуществу). Производство или поставка товаров либо услуг (или использование имущества в административных целях) генерируют денежные потоки, которые относятся не только к недвижимости, но и к другим активам, используемым в основной деятельности организации, поэтому к таким активам применяется МСФО (IAS) 16, а к инвестиционному имуществу - МСФО (IFRS) 13. В таблице приведем примеры инвестиционного и неинвестиционного имущества.

       Инвестиционное имущество    

      Неинвестиционное имущество

 - здание, сданное в операционную  

 аренду;                           

 - недвижимость, строящаяся или    

 реконструируемая для использования

 в качестве инвестиционного        

 имущества;                        

 - арендованное на условиях        

 финансовой аренды здание, сданное в

 и операционную аренду             

 (предоставляется в субаренду);     

 - земля, предназначенная для      

 получения прироста стоимости      

 капитала в перспективе;           

 - земля, дальнейшее предназначение

 которой не определено <*>

- недвижимость, приобретенная

исключительно для последующей продажи

в краткосрочной перспективе или для

реконструкции и перепродажи;

- недвижимость, занимаемая

сотрудниками предприятия (независимо

от того, платят ли сотрудники

арендную плату по рыночным ставкам),

а также недвижимость, занимаемая

владельцем и предназначенная для

выбытия;

- имущество, предоставленное другой

фирме на условиях финансовой аренды

 

--------------------------------

<*> В случае если предприятие не определило, будет оно использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности, считается, что земля предназначена для получения прироста стоимости капитала.

Какое имущество может считаться инвестиционным у операторов связи? Очевидно, то, которое не используется в основной деятельности (в оказании услуг связи). Это могут быть здания, сданные в операционную аренду. Необязательно под офисы, можно предоставить объекты для размещения оборудования партнеру по бизнесу, сотрудничество с которым выгодно. Или же оператор приобрел землю для размещения объектов сети связи, но часть земли использоваться не будет и оператор планирует ее удерживать для прироста стоимости. Еще один пример: здание может быть настолько большим, что часть его будет использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть - в основной деятельности или в административных целях. Если такие части объекта могут быть проданы независимо друг от друга (или сданы в финансовую аренду), то бухгалтеру следует учитывать эти части объекта по отдельности. В противном случае объект классифицируется в качестве инвестиционного имущества только тогда, когда лишь незначительная его часть предназначена для использования при производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях.

На заметку. Если материнская компания имеет в собственности недвижимость, которую арендует и занимает ее дочернее предприятие, то такое имущество не отражается как инвестиционное в консолидированной отчетности (это объект, занимаемый владельцем-группой). Однако с точки зрения предприятия-собственника сданный в аренду объект может являться инвестиционным имуществом в его индивидуальной отчетности.

Для того чтобы установить, соответствует ли объект определению инвестиционного имущества, нужно опираться на профессиональное суждение. Предприятие разрабатывает критерии для последовательного использования профессионального суждения в соответствии с определением инвестиционного имущества и указаниями МСФО (IAS) 40. При этом если предприятие, владеющее недвижимостью, предоставляет арендаторам допуслуги (например, охрана, оказание услуг связи), это не меняет инвестиционного статуса.

Остается добавить, что имущество, признанное инвестиционным, не всегда им остается. Оно может быть исключено из данной категории, если используется владельцем для административных нужд, либо при реконструкции с целью эксплуатации в основной деятельности (не связанной с операционной арендой). Обратный перевод в инвестиционное имущество может быть осуществлен из недвижимости, занимаемой владельцем, либо из запасов. Выбытие инвестиционного имущества имеет место при изъятии его из эксплуатации, при продаже или передаче в финансовую аренду (в том числе из операционной аренды). Бухгалтеру следует отслеживать перечисленные изменения в использовании и классификации имущества, с тем чтобы правильно отражать перемены в финансовой отчетности. Соответствующие рекомендации на этот счет есть в МСФО (IAS) 40.

Как оценить инвестиционное имущество?

Первоначально такой актив оценивается по себестоимости формирующих его затрат, в частности оплаты приобретения, дооборудования, замены отдельных частей. В состав фактических затрат на приобретение инвестиционного имущества входят цена покупки и все прямые затраты, которые включают, например, стоимость профессиональных юридических услуг, и иные аналогичные расходы. Затраты на повседневное обслуживание, включая ремонт объекта такой недвижимости, в балансовой стоимости инвестиционного имущества не признаются. Такие затраты отражаются в составе расходов от инвестиционной деятельности в момент их возникновения и относятся на прибыли и убытки. В стоимость инвестиционного имущества также не включаются операционные убытки, возникающие до того, как объект достигнет запланированного уровня использования, и сверхнормативные потери ресурсов, возникшие при строительстве или реконструкции недвижимости.

Последующая оценка инвестиционного имущества предполагает выбор: модель затрат (по амортизируемой балансовой стоимости) по правилам МСФО (IAS) 16 или модель учета по справедливой стоимости. Очевидно, что первый вариант оптимален для имущества, которое эксплуатируется и теряет свою стоимость (в том числе через амортизационные отчисления), второй более подойдет для зданий и земли, удерживаемых с целью получения дохода от прироста их стоимости. Согласитесь, если имущество никак не используется, то нет необходимости уменьшать его стоимость через амортизацию. Поэтому если к инвестиционному имуществу применяется модель справедливой стоимости, то оценка проводится каждый год, а амортизация не начисляется, как это предусмотрено для учета ОС при выборе модели переоценки. При этом справедливая стоимость может меняться, тогда возникшая разница относится на финансовый результат.

В МСФО (IAS) 40 много внимания уделено выбору модели оценки инвестиционного имущества. При этом в Стандарте прямо сказано: маловероятно, что переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по фактическим затратам обеспечит более уместное предоставление информации. Тем самым международные методологи смещают акценты в сторону первого способа учета инвестиционного имущества. Приветствуется, но не требуется, чтобы предприятия определяли справедливую стоимость инвестиционного имущества на основе оценки независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавнего опыта проведения оценки инвестиционного имущества той же категории и местонахождения. Хотя практика показывает, что стоимость объекта недвижимости от разных оценщиков иногда существенно отличается, а это само по себе может поставить под сомнение объективность такой оценки.

Международные методологи допускают, что предприятие впервые приобретает инвестиционное имущество (либо когда имеющаяся недвижимость впервые становится инвестиционным имуществом после изменения ее предназначения) и может оказаться, что его справедливая стоимость не может быть надежно определена на любой момент времени. Тогда бухгалтеру следует оценивать такой объект по модели учета по фактическим затратам. Подводя промежуточный итог, можно сказать, что модель учета по справедливой стоимости и по фактическим затратам не взаимоисключающие, а дополняющие варианты. Главное, прописать в учетной политике, для каких категорий и объектов они применяются.

Как оценить справедливую стоимость?

В МСФО (IAS) 40 есть подробный ответ на данный вопрос. Справедливая стоимость инвестиционного имущества - цена, по которой недвижимость может быть обменена между хорошо осведомленными, независимыми сторонами, желающими совершить такую операцию. Справедливая стоимость не включает расчетную цену, завышенную или заниженную в результате особых условий или обстоятельств, таких как нетипичное финансирование, операции продажи с обратной арендой, особые возмещения или скидки, предоставляемые любой стороной, имеющей отношение к продаже. В то же время при определении данного показателя не вычитаются затраты по операции, которые могут возникнуть в связи с продажей или прочим выбытием актива согласно МСФО (IAS) 40.

Читатель может заметить, что определение справедливой стоимости содержит такое понятие, как хорошо осведомленные и желающие совершить такую операцию стороны. К таким сторонам относятся продавец и покупатель, желающие совершить сделку, надлежащим образом проинформированные о сущности и основных характеристиках объекта инвестиционного имущества, о текущем и потенциальном способах его использования.

Наилучшим подтверждением справедливой стоимости являются действующие цены на активном рынке подобной недвижимости с аналогичным местонахождением и в таком же состоянии и являющейся объектом аналогичной аренды и прочих договоров. Задача бухгалтера - выявить любые различия в характере, местонахождении и состоянии недвижимости или в условиях договоров и учесть их при оценке справедливой стоимости объекта. При отсутствии цен на активном рынке по нужному объекту следует принимать во внимание действующие цены на недвижимость иного характера, недавние цены на аналогичную недвижимость на менее активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения операций по этим ценам. В некоторых случаях на основании различных источников информации могут быть сделаны различные выводы о справедливой стоимости инвестиционного имущества. Тогда нужно рассматривать причины этих расхождений, для того чтобы прийти к наиболее надежной расчетной оценке справедливой стоимости в диапазоне обоснованных расчетных оценок.

Наравне с нормами МСФО (IAS) 40 при оценке справедливой стоимости бухгалтер со следующего года вправе использовать МСФО (IFRS) 13 "Оценка справедливой стоимости", в котором прописан единый подход к оценке такого важного показателя. Определение схоже с вышерассмотренным: справедливая стоимость - это цена, которая была бы получена при продаже актива или заплачена при передаче обязательства в результате осуществляемой по правилам хозяйственной операции между участниками основного рынка на дату оценки (отчетности). Сложность состоит в выборе рынка, в Стандарте делается акцент на тот рынок, на котором компания работает и который она знает.

По сути, справедливая стоимость очень похожа на рыночную оценку, однако ее дать не всегда возможно, а справедливая стоимость может быть определена во всех случаях. Для этого предусмотрены три подхода оценки: доходный, сравнительный (рыночный) и затратный. Для сложных активов, в отношении которых непросто произвести "справедливую" оценку, есть специальная норма. Для них справедливой стоимостью считается та оценка, которая основана на наиболее интенсивном и наилучшем использовании этого актива, которое максимизировало бы его стоимость, основанную на таком использовании. При этом наиболее интенсивным и наилучшим использованием нефинансового актива предполагается текущее его использование, если нет факторов, вызывающих иное предположение. Поэтому, если актив используется и предприятие от него получает максимальную прибыль, то справедливая стоимость может находиться на уровне получаемых доходов (за вычетом маржи). Правда, в части инвестиционного имущества определить данным способом справедливую стоимость проблематично, так как прирост стоимости или операционная аренда далеко не всегда приносят максимальные доходы от использования имущества. Поэтому бухгалтеру в части оценки инвестиционного имущества приоритет все же следует отдавать специальным нормам МСФО (IAS) 40, которые имеют приоритет перед общими положениями МСФО (IFRS) 13.

* * *

Подводя итоги, можно сказать, что учет инвестиционного имущества занимает свою нишу в учете зданий, сооружений и земельных участков. Такое имущество отражается в финансовой отчетности инвесторов, которые вложились не для того, чтобы использовать недвижимость в каком-либо определенном бизнесе, а с целью "попридержать" ее для увеличения стоимости. Отражать в составе товаров такое имущество методологически неверно и преждевременно, и не только потому, что инвесторы могут долго ждать увеличения стоимости недвижимости, а товары, как мы знаем, являются оборотными активами, экономические выгоды от реализации которых ожидаются в течение года. Дело еще в том, что в процессе "ожидания" повышения стоимости своих вложений инвесторы могут сдать недвижимость в аренду, и тогда отражение ее в составе товаров, которые обычно предназначены на продажу, будет ошибкой. Чтобы не допускать подобных просчетов, бухгалтеру нужно ознакомиться с МСФО (IAS) 40 и правильно его применять на практике.

Ю.А.Васильев

Д. э. н.,

генеральный директор

КГ "Аюдар"

Подписано в печать

12.09.2012

© 2002-2020 Консалтинговая группа "Ареопаг"
Разработка сайтов Мегагруп
Контакты

г. Новосибирск, ул. Демьяна Бедного, д. 57, офис 24
Тел : 291-25-81
E-mail: info@areopag2002.ru
Схема проезда