Реализация земельного участка: налогообложение доходов

Главная  / Коммерческая безопасность / Сопровождение сделок с активами предприятия / Реализация земельного участка: налогообложение доходов
"Реализация земельного участка: налогообложение доходов". Финансовая газета. Региональный выпуск, 2010, N 4 

В случае продажи предприятием земельного участка при определении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль важно знать, как он был получен: в результате приватизации, безвозмездно или куплен для перепродажи.

В соответствии со ст. 247 НК РФ объектом обложения налогом на прибыль организаций признается полученная налогоплательщиком прибыль - доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с гл. 25 НК РФ.

Если с определением дохода проблем, скорее всего, не возникнет, достаточно определить цену в договоре, то с расходами все не так просто.

Для этого необходимо учитывать, как именно земельный участок оказался в собственности компании.

Продавая земельный участок, приобретенный раньше у организации или физического лица, следует руководствоваться нормами ст. 268 НК РФ с учетом того обстоятельства, что согласно ст. 256 НК РФ земля не является амортизируемым имуществом.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации прочего не амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения (создания) этого имущества.

В случае когда земельный участок изначально приобретался с целью дальнейшей перепродажи, он относится в целях налогообложения к товарам.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации земельных участков, приобретенных для перепродажи, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на сумму расходов, связанных с приобретением этих земельных участков.

Важно помнить, что, если земельный участок приобретался с целью дальнейшей перепродажи и отражен организацией в составе товаров, регистрировать переход к покупателю права собственности на земельный участок все равно нужно (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Если реализуется земельный участок, полученный в результате приватизации, то при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль расходами признается его стоимость, отраженная в бухгалтерском учете. Это связано с тем, что ранее при приватизации государственного или муниципального имущества в целях налогообложения прибыли такое имущество было принято налогоплательщиком по стоимости, определяемой по данным бухгалтерского учета у передающей стороны.

Когда земельный участок получен безвозмездно, его стоимость в составе расходов в целях налогообложения прибыли не учитывается (Письмо Минфина России от 17.07.2007 N 03-03-06/1/488).

Финансовый результат от реализации земельного участка, приобретенного не для продажи из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется в порядке, предусмотренном ст. 264.1 НК РФ.

Прибыль (убыток) от реализации права на земельный участок определяется как разница между ценой реализации и не возмещенными налогоплательщику затратами, связанными с приобретением права на этот участок. Под невозмещенными затратами понимается разница между затратами на приобретение права на земельный участок и суммой расходов, учтенных для целей налогообложения до момента реализации указанного права в порядке, установленном п. 3 ст. 264.1 НК РФ.

Убыток от реализации прав на земельный участок имеет место в случае, если не возмещенные налогоплательщику затраты, связанные с приобретением права на этот участок, превышают цену его реализации.

Существует два варианта списания таких расходов (Письмо Минфина России от 31.10.2007 N 03-03-06/1/752):

1) списание убытка налогоплательщиками, которые самостоятельно определили срок признания расходов на приобретение права на земельный участок, может быть произведено равномерно в течение периодов, указанных в пп. 1 п. 3 ст. 264.1, т.е. в течение 5 лет, либо срока, самостоятельно установленного налогоплательщиком для признания расходов на приобретение права на земельные участки, если такой срок превышает 5 лет;

2) налогоплательщиками, которые самостоятельно не определяли срок признания расходов на приобретение права на земельные участки и признают такие расходы в размере, не превышающем 30% налоговой базы предыдущего налогового периода, списание убытка производится равномерно в течение фактического срока владения этим участком.

Если реализуется земельный участок вместе с находящимся на нем зданием, следует руководствоваться пп. 1 п. 5 ст. 264.1 НК РФ, согласно которому прибыль (убыток) от реализации зданий (строений, сооружений) принимается для целей налогообложения в порядке, установленном гл. 25 НК РФ, в частности ст. 268 НК РФ. При реализации зданий (строений, сооружений) как амортизируемого имущества организация может уменьшить полученные доходы на остаточную стоимость такого имущества, а также на сумму расходов, непосредственно связанных с реализацией этих объектов. Если при этом получен убыток, то он будет включаться в состав прочих расходов равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования и фактическим сроком эксплуатации объекта до момента его реализации (п. 3 ст. 268 НК РФ).

Следует помнить, что при реализации имущества и (или) имущественных прав, указанных в ст. 268 НК РФ, налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от таких операций на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности на расходы по оценке, хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемого имущества. При этом при реализации покупных товаров расходы, связанные с их покупкой и реализацией, формируются с учетом положений ст. 320 НК РФ.

 

О.Аносов

Аудитор

ООО "Бейкер Тилли Русаудит"

Подписано в печать

20.01.2010

© 2002-2020 Консалтинговая группа "Ареопаг"
Разработка сайтов Мегагруп
Контакты

г. Новосибирск, ул. Демьяна Бедного, д. 57, офис 24
Тел : 291-25-81
E-mail: info@areopag2002.ru
Схема проезда