Договор по оказанию оценочных услуг

Главная  / Экономическая безопасность / Оценка имущества и бизнеса / Договор по оказанию оценочных услуг
"Договор по оказанию оценочных услуг". Аудит и налогообложение", 2006, N 11 

Оценочная деятельность в РФ регулируется:

- Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ);

- Постановлением Правительства РФ от 20.08.1999 N 932 "Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Постановление N 932);

- Постановлением Правительства РФ от 14.01.2002 N 10 "Об утверждении Порядка отчуждения федерального недвижимого имущества, расположенного за пределами Российской Федерации" (далее - Постановление N 10);

- Постановлением Правительства РФ от 14.01.2002 N 7 "О порядке инвентаризации и стоимостной оценке прав на результаты научно-технической деятельности" (далее - Постановление N 7);

- Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" (далее - Постановление N 519).

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная стоимость объекта - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме (ст. 3 Закона N 135-ФЗ).

Оценка рыночной стоимости позволяет продавцу и покупателю заключить сделку, основываясь на обоснованной стоимости товара, так как рыночная стоимость учитывает не только и не столько индивидуальные затраты и ожидания, сколько ситуацию на рынке в целом, ожидания рынка, общеэкономическое текущее развитие, реакцию рынка на объект сделки.

Помимо рыночной стоимости Постановлением N 519 предусмотрены иные виды стоимости объекта оценки:

- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

- стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

- стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

- стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

- инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

- стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

- ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, в случае если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

- утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

- специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта (ст. 7 Закона N 135-ФЗ).

Объектами оценочной деятельности являются:

- все виды недвижимости;

- транспортные средства;

- ценные бумаги;

- объекты интеллектуальной собственности;

- бизнес (действующее предприятие);

- машины и оборудование.

Основные цели оценки:

- проведение конкурсов, аукционов, торгов;

- отражение в отчетности, купля-продажа, мена;

- аренда, права аренды, лизинг;

- залог;

- раздел, наследование, дарение;

- страхование;

- приватизация, конфискация, национализация, ликвидация;

- составление брачного контракта;

- исчисление налога, пошлин, сборов;

- определение доли имущественных прав;

- хранение;

- разрешение имущественных споров;

- коммерческая концессия;

- передача прав собственности;

- передача в доверительное управление;

- другие цели.

Оценочная деятельность может осуществляться по инициативе органов управления или индивидуального предпринимателя (добровольная), а также в силу закона. Отсюда и деление на обязательную и добровольную оценку объекта.

Обязательная оценка объекта требуется при любых операциях с государственным и муниципальным имуществом, в том числе:

- при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при национализации имущества;

- при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- в случаях когда имущество используется в качестве предмета залога;

- при продаже или ином отчуждении объектов оценки;

- при переуступке долговых обязательств;

- при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц (ст. 8 Закона N 135-ФЗ).

Оценка по закону необходима также:

- при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц (ст. 8 Закона N 135-ФЗ; п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

- при выкупе или изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

- при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы;

- при банкротстве предприятия (ст. 8 Закона N 135-ФЗ; п. 5 ст. 110 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)");

- при смене организационно-правовой формы предприятия, реорганизации (объединении, выделении, присоединении).

Добровольная же оценка осуществляется по инициативе руководителя организации для определения оценочной стоимости, необходимой для заключения сделки, для принятия инвестиционного решения, внесения изменений в финансовую отчетность, а также по другим причинам.

Сторонами договора по оказанию оценочной деятельности являются, с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется Законом N 135-ФЗ (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Статьей 24 Закона N 135-ФЗ установлены обязательные требования к осуществлению оценочной деятельности.

Для физического лица такими требованиями являются:

- соблюдение законодательства РФ об оценочной деятельности;

- государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;

- наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.

Требования к осуществлению оценочной деятельности для юридического лица:

- соблюдение законодательства РФ об оценочной деятельности;

- государственная регистрация в качестве юридического лица;

- наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

При выборе организации для оказания услуг по оценке объекта рекомендуется обратить внимание на наличие страхового полиса у оценщика, срок существования организации, ее опыт и имидж, а также на независимость оценщика, поскольку любая необъективность может отрицательно сказаться на результате работы.

Оценщик должен определять действительную стоимость объекта оценки, а не стоимость, удовлетворяющую заказчика.

Статья 16 Закона N 135-ФЗ исключает возможность заключения договора, если оценщик является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве. Также оценка не может проводиться в случаях, если:

- оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора в отношении объекта оценки;

- оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы;

- размер платы оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта.

Согласно ст. 17 Закона N 135-ФЗ оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора по оказанию оценочных услуг.

Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного или третейского суда.

Обращаем внимание, что в соответствии с п. 5.1 ст. 18 Федерального закона от 08.08.2001 N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" с 1 июля 2006 г. лицензирование оценочной деятельности прекращено.

Как указано в ст. 9 Закона N 135-ФЗ, основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком.

Договор по оказанию оценочных услуг заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Статьей 10 Закона N 135-ФЗ определены обязательные требования к договору по оказанию оценочных услуг.

Договор должен содержать:

- основания заключения договора;

- вид объекта оценки;

- вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

- денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Договор об оценке как единичного объекта, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством РФ.

При заключении договора необходимо определение точного перечня документов, предоставляемых заказчиком, а также установление сроков проведения работ.

К данному договору можно применить нормы ст. 708 ГК РФ о начальных и конечных сроках работы.

Договором может быть предусмотрено проведение оценщиком оценки конкретного объекта, ряда объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям (ст. 9 Закона N 135-ФЗ).

Цена устанавливается соглашением сторон. Размер платы оценщику за проведение оценки объекта не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Права и обязанности сторон по договору оказания оценочных услуг достаточно четко регламентированы Законом N 135-ФЗ.

Оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки.

Постановлением Правительства РФ N 519 установлено несколько подходов к оценке:

- затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;

- сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

- доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Постановление Правительства РФ N 519 устанавливает лишь общие обязательные требования к проведению оценки. При этом оценщик не лишен права применять и иные разработанные стандарты. О возможности оценщика самостоятельно определять приемы и методы проведения оценки свидетельствует также арбитражная практика.

Оценщик также вправе требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки.

Оценщик имеет право:

- получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки;

- запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной. В случае если отказ в предоставлении такой информации существенным образом влияет на достоверность оценки, оценщик указывает это в отчете;

- привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта иных оценщиков либо других специалистов;

- отказаться от проведения оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо соответствующие договору условия работы;

- требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного или третейского суда.

В обязанности оценщика входит:

- соблюдение при осуществлении оценочной деятельности требований Закона N 135-ФЗ, а также принятых на его основе нормативных правовых актов РФ и субъектов РФ;

- сообщение заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки;

- обеспечение сохранности документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

- предоставление заказчику информации о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете.

Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке;

- предоставлять по требованию заказчика страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

- не разглашение конфиденциальной информации, полученной от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ;

- хранение копий составленных отчетов в течение трех лет;

- в случаях, предусмотренных законодательством РФ, представление копий хранящихся отчетов или информации из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию.

С другой стороны, согласно Закону об оценочной деятельности у заказчика также есть определенные обязанности перед оценщиками.

Так, заказчик обязан:

- оплатить услуги оценщика по цене и в сроки, установленные договором;

- предоставить пакет документов, необходимых для проведения оценки;

- предоставлять информацию, необходимую для проведения оценки;

- обеспечить все соответствующие договору условия, необходимые для проведения оценки.

Заказчик имеет право на получение информации о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, на проверку страхового полиса и документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

Заказчик вправе во всякое время проверять ход выполняемой оценщиком услуги, не вмешиваясь в его деятельность.

Стороны вправе предусмотреть в договоре дополнительные права и обязанности.

В случае признания недостоверной указанной в отчете итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, а также неисполнения или ненадлежащего исполнения оценщиком обязанностей, установленных Законом N 135-ФЗ, оценщик несет ответственность в соответствии с гражданским законодательством.

Основания ответственности оценщика определяются пп. 2 и 3 ст. 401 ГК РФ.

Лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности) (п. 1 ст. 401 ГК РФ).

По общему правилу форма вины не влияет на возникновение и размер ответственности. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно. Норма о вине как условии возникновения ответственности действует как общее правило.

Исключение из этого правила содержится в п. 3 ст. 401 ГК РФ: если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Указанная норма является диспозитивной и может быть изменена соглашением сторон.

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта.

Согласно ст. 11 Закона N 135-ФЗ существуют обязательные общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, то есть оценщик должен высказать ясную и недвусмысленную позицию относительно объекта оценки и взять на себя определенную ответственность за предлагаемый вывод.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценки;

- место нахождения оценщика;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки;

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В случае если при проведении оценки объекта определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов законодательством РФ могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком и его руководителем.

Согласно Постановлению Правительства РФ итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Законом N 135-ФЗ, стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в РФ, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

При рассмотрении дел об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки арбитражные суды руководствуются абз. 4 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) (Постановления ФАС Уральского округа от 10.03.2006 N Ф09-1337/06-С6 по делу N А47-4258/2005; ФАС Московского округа от 10.04.2006 N КГ-А40/1269-06 по делу N А40-32395/05-113-253).

В том случае, когда для оценки имущества судебный пристав-исполнитель привлекал независимого оценщика, в судебном порядке может быть оспорено только постановление этого пристава-исполнителя, определяющее цену такого имущества.

Более подробно с вопросами о порядке заключения договоров возмездного оказания услуг можно ознакомиться в книге ЗАО "BKR-Интерком-Аудит" "Договор возмездного оказания услуг".

 

Д.Будник

Консультант

ЗАО "BKR-Интерком-Аудит"

Подписано в печать

27.10.2006

© 2002-2020 Консалтинговая группа "Ареопаг"
Разработка сайтов Мегагруп
Контакты

г. Новосибирск, ул. Демьяна Бедного, д. 57, офис 24
Тел : 291-25-81
E-mail: info@areopag2002.ru
Схема проезда