Банкротство застройщиков

Главная  / Коммерческая безопасность / Банкротство / Банкротство застройщиков

 Банкротство застройщиков
(Некрасов О.С.)
("Арбитражный управляющий", 2013, N 6)

Описание проблемы

Привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и невыполнение своих обязательств застройщиками - одна из самых значимых социально-экономических проблем в настоящее время. Данная проблема усугубляется тем, что схемы привлечения средств физических лиц застройщиками не всегда позволяли гражданам доказать свои права на получение жилых помещений, в ходе банкротства таких застройщиков происходило "растаскивание" имущества и имущественных прав, в которые вложены средства дольщиков.

Игорь Слюняев, министр регионального развития России, в интервью "Российской газете" в конце августа 2013 г. отметил, что "сейчас в России насчитывается почти 87 тысяч обманутых граждан - участников долевого строительства и более 870 проблемных объектов, и это при том, что в 2012 году было введено в эксплуатацию 322 объекта и удовлетворены имущественные интересы 30 тысяч обманутых дольщиков. Эти данные постоянно уточняются, так как мы продолжаем выявлять проблемные объекты".

В целях обеспечения реализации и равной защиты прав граждан - участников строительства Федеральным законом N 210-ФЗ гл. IX Закона о банкротстве дополнена параграфом 7 "Банкротство застройщиков".

Как неоднократно указывал Высший Арбитражный Суд (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 13239/12 по делу N А55-16103/2010, Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008, Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 14452/12 по делу N А82-730/2010-30-Б/11-33т), основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

От этого тезиса отталкивается складывающаяся арбитражная практика, и под этим девизом действуют большинство арбитражных управляющих в делах о банкротстве застройщиков.

Рассмотрим общие положения банкротства застройщиков.

Итак, лица, участвующие в этом процессе, - это участники строительства, застройщик, уполномоченный орган, иные участники.

Статья 201.1 Закона о банкротстве говорит, что участником строительства может быть любое лицо, указанное в подразделе 2 разд. 1 части первой ГК РФ, - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. Иностранные организации и международные публично-правовые образования могут быть участниками строительства только при наличии статуса юридического лица с учетом ст. ст. 1202 - 1204 ГК РФ (дело N А41-4420/2009 ЗАО "Техинвестстрой" с участием Международного инвестиционного банка).

Застройщик - это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Не может быть застройщиком физическое лицо без статуса ИП, даже если оно осуществляет строительство многоквартирного дома на собственном земельном участке, привлекая средства дольщиков.

Статья 201.2 Закона о банкротстве определяет, что уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства, также участвует в деле о банкротстве застройщика.

Уполномоченный орган субъекта Федерации может выступать серьезной опорой арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика: он вправе принимать участие во всех судебных разбирательствах по делу, заявлять возражения относительно требований, в том числе требований аффилированных лиц, участвовать в судебных заседаниях по любым искам, связанным с недвижимостью должника (в том числе с недвижимостью, не связанной с многоквартирным домом, - ст. 201.8 Закона о банкротстве), с полным объемом прав, в том числе с правом заявлять ходатайства о фальсификации доказательств, о назначении экспертиз (в т.ч. о выявлении признаков преднамеренного и фиктивного банкротства), об истребовании доказательств, о принятии мер обеспечения и пр. Также уполномоченный орган может оказать неоценимую помощь при проведении собраний кредиторов и участников строительства, донеся до дольщиков официальную позицию и рекомендации властей в рамках дела о банкротстве, согласованную с арбитражным управляющим. Более того, как правило, уполномоченный орган проводит политику властей по достройке дома и обеспечению пострадавших дольщиков жильем. В этой ситуации арбитражному управляющему в первую очередь следует координировать действия с уполномоченным органом, поскольку от их совместной эффективной работы зависит судьба сотен граждан.

Объект строительства - это многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено. Многоквартирный дом - это дом с двумя и более квартирами. Индивидуальный жилой дом, коттедж не могут быть объектами строительства в смысле ст. 201.1 Закона о банкротстве.

Земельный участок - участок, который застроен или подлежит застройке и на котором находится или должен быть построен объект строительства. Не имеет правового значения, к какой категории или виду разрешенного использования относится земельный участок и на каком праве он находится у застройщика. Более того, для признания должника застройщиком не требуется, чтобы данное лицо являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.08.2012 по делу N А43-8738/2011).

При сложившейся позиции судов, согласно которой наличие или отсутствие земельного участка не является определяющим фактором для применения параграфа 7 гл. IX Закона, нередка следующая ситуация. Правила банкротства застройщиков применяются к банкротству посредников, не обладающих земельными участками, но привлекающих средства граждан и заключивших инвестиционные договоры с правообладателями земельных участков (Определение ВАС РФ от 17.07.2013 N ВАС-6334/13 по делу N А32-30801/2011-14/568-Б-7УТ-27 и др.). Часто такая ситуация возникает в случаях, если банкроты-посредники заключили договоры инвестирования с обладателями федеральных земель (ФГУП, ФГУ). Банкротство таких застройщиков без должного упорства арбитражных управляющих практически не дает эффективной частноправовой защиты обманутым дольщикам. Тогда дольщикам могут помочь лишь местные власти путем реализации публичных полномочий, направленных на обеспечение пострадавших жильем, и суды общей юрисдикции путем признания за гражданами права собственности по искам к обладателям земельных участков.

Подсудность и подведомственность дел

Дела о банкротстве застройщика могут рассматриваться как по месту нахождения должника, так и по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства. Передача дела из суда по месту нахождения должника производится по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, при условии, если такая передача будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства (ст. 201.1 Закона).

Статья 201.8 Закона о банкротстве устанавливает, что исключительно в арбитражном деле о банкротстве застройщика подлежат рассмотрению требования к застройщику и требования застройщика, касающиеся любого недвижимого имущества, в т.ч. о признании права, об истребовании из чужого незаконного владения, о сносе самовольной постройки, об оспаривании сделок с недвижимостью, о государственной регистрации прав на недвижимость.

Зачастую с момента введения в отношении застройщика процедуры наблюдения суды общей юрисдикции возвращают любые иски к застройщику в связи с неподведомственностью, даже если заявленные гражданами требования не охвачены ст. 201.8 Закона. Такие определения суды вышестоящих инстанций отменяют (Постановление Президиума Московского областного суда от 12.09.2012 N 363 по делу N 44г-152/12 (ОЖК "Олимп"), Постановление Президиума Московского областного суда от 06.02.2013 N 47 по делу N 44г-28/2013 (ООО "СвятоГрад-Инвест")). В случае если гражданин, которому отказано в рассмотрении требования в районном суде со ссылкой на ст. 201.8, обратится в арбитражный суд, суд обязан рассмотреть спор по существу, поскольку из-за отказа в рассмотрении дела как судом общей юрисдикции, так и арбитражным судом гражданин оказывается лишенным права на судебную защиту, гарантированного ст. 46 Конституции Российской Федерации (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.10.2013 по делу N А40-4680/06-124-13Б (КТ "Социальная инициатива и компания"), Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12 по делу N А41-26287/2009 (ООО "СвятоГрад-Инвест")).

В большинстве случаев в преддверии банкротства застройщика участники строительства, а также инвесторы нежилых помещений стараются закрепить право собственности в судах общей юрисдикции. До начала процедур банкротства, если жилой дом не завершен строительством, суды общей юрисдикции вправе признать право на квартиру как долю в не завершенном строительством жилом доме (Определение Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 5-В12-11, Определение Верховного Суда РФ от 10.04.2012 N 5-В12-10, Определение Верховного Суда РФ от 13.03.2012 N 46-В11-34, Определение Верховного Суда РФ от 13.12.2011 N 46-В11-28, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14 декабря 2010 г. N 4-В10-34 и т.п.).

Момент перехода компетенции от суда общей юрисдикции к арбитражному суду при банкротстве застройщика определен следующим образом: иски, поданные до момента введения процедур, подлежат рассмотрению судами общей юрисдикции и не передаются в арбитраж, иски, поданные после введения процедуры банкротства застройщика, подлежат рассмотрению в деле о банкротстве (Постановление Президиума Хабаровского краевого суда от 27.08.2012 N 44г-239/2012, Определение Верховного Суда РФ от 14.05.2013 N 4-КГ13-4).

Следует отметить, что, в случае если права застройщика другому лицу были переданы до возбуждения дела о банкротстве и иск гражданина о признании права собственности на квартиру заявлен к должнику или к иному лицу (например, к ТСЖ, достроившему дом), такой иск подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12 по делу N А41-26287/2009 (ООО "СвятоГрад-Инвест", ТСЖ "Пионер")).

Если участник строительства, чье право собственности на жилое помещение или доля в праве общей долевой собственности признаны решением суда общей юрисдикции и зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обращается с заявлением о включении его в реестр требований о передаче жилых помещений, то в таком случае его требование может быть включено в данный реестр только в случае его отказа от такой регистрации (Определение ВАС РФ от 25.06.2012 N ВАС-7586/12 по делу N А55-10763/2010, Определение ВАС РФ от 28.01.2013 N ВАС-6756/12 по делу N А45-20841/2010, Определение ВАС РФ от 08.11.2012 N ВАС-14501/10 по делу N А45-9663/2009, Определение ВАС РФ от 11.03.2013 N ВАС-1887/13 по делу N А32-29931/2010, Определение ВАС РФ от 09.01.2013 N ВАС-17187/12 по делу N А45-21735/2011). При этом зарегистрированное за участником строительства право на жилое помещение не входит в конкурсную массу, а участник строительства может предъявить дополнительные денежные требования - размер компенсации морального вреда, размер возмещения убытков, неустойки и т.п. (Определение ВАС РФ от 25.07.2013 N ВАС-5013/13 по делу N А55-24979/2010).

Обеспечительные меры

Обеспечительные меры - это весьма эффективный инструмент, который позволяет арбитражному управляющему достичь реальной возможности удовлетворения требований участников строительства и иных кредиторов.

Основные угрозы, с которыми сталкиваются арбитражные управляющие в делах о банкротстве застройщиков, - это изъятие земель у застройщика, дополнительный "набор" обманутых дольщиков, обременение и отчуждение имущества должника, наращивание кредиторской задолженности, подтверждение ее в судах, формирование фиктивных договоров с "подставными" участниками строительства, изменение местонахождения и реорганизация должника со сменой контролирующих лиц (т.н. серая ликвидация).

Меры обеспечения позволяют оперативно, практически немедленно, поставить труднопреодолимый заслон большинству неправомерных действий при банкротстве застройщиков.

Специальные меры обеспечения предусмотрены ст. 201.3 Закона о банкротстве. Это запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Весьма эффективна такая мера обеспечения, как арест имущества должника. В этой связи следует отметить, что арбитражная практика уже в процедуре наблюдения допускает арест имущества, отчужденного должником третьим лицам, по сделкам, которые в дальнейших процедурах могут быть оспорены по правилам гл. III.1 Закона о банкротстве (п. 30 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

Дополнительные действия арбитражного управляющего

В рамках банкротства застройщиков предусмотрены дополнительные действия арбитражного управляющего. Стоит упомянуть некоторые из них.

В рамках дела о банкротстве застройщиков арбитражный управляющий обязан опубликовать сведения: об определении о принятии заявления о банкротстве застройщика или о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 (п. 3 ст. 201.1), о передаче дела в другой суд (п. 4 ст. 201.1).

Следует отметить, что Закон не предусматривает механизма публикации в случае, если арбитражный управляющий не назначен судом. Однако, если арбитражный управляющий приступил к исполнению обязанностей, он должен произвести публикацию упомянутых сведений.

Уведомить всех известных участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований или отказа от договора (п. 3 ст. 201.4, за счет должника). При отсутствии решения собрания участников о передаче объекта или квартир уведомить суд и участников о возможности предъявления в суд денежного требования (ст. 201.13).

Привлечь оценщика для определения стоимости переданного застройщику имущества и стоимости жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства согласно ст. 201.5 Закона.

Вынести вопрос на собрание участников строительства. Не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты утверждения вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопросы об обращении в суд с ходатайством о передаче объекта в ЖСК, проинформировать участников по вопросу ЖСК, об обращении в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме.

До вынесения вопроса на собрание подготовить заключение о возможности или невозможности этой передачи.

Требования дольщиков

Закон о банкротстве позволяет участникам строительства предъявлять два вида требований - требования о передаче жилого помещения или денежные требования. При этом правовое положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров их требования включены. Закон определяет, что погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства или жилых помещений может быть осуществлено только одновременно в отношении обладателей и жилищных, и денежных требований (ст. ст. 201.10, 201.11 Закона).

Пункт 6 ст. 201.1 Закона говорит о том, что арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику - начиная от предварительных договоров и заканчивая приобретением вклада в складочном капитале коммандитного товарищества. В упомянутом пункте перечислено 8 основных способов участия в строительстве многоквартирных домов. Этот список Закон оставил открытым, что предполагает возможность признать участником строительства практически любое лицо, каким-либо образом внесшее денежные средства в строительство жилья в многоквартирном доме.

Многие нормы законодательства, ограничивающие действие договоров участия в строительстве, трактуются в пользу участников строительства.

Так, например, отсутствие обязательной государственной регистрации договора долевого участия или нарушение правила ч. 3 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ о запрете уступки доли от юридического лица физическому лицу не имеет негативного последствия для участника строительства (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008 (ЗАО "Экспресс")), и требования дольщиков признаются судами, хотя суды подтверждают, что при незарегистрированном договоре право залога не возникает.

Срок предъявления требований участников строительства - общий, требования рассматриваются в порядке, установленном ст. ст. 71 и 100 Закона о банкротстве. Вместе с тем с учетом Постановления Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 14452/12 по делу N А82-730/2010-30-Б/11-33т (Универсалстройинвест) срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им указанного уведомления временным или конкурсным управляющим и гражданином - участником строительства допускается постановка вопроса о восстановлении срока закрытия реестра. Это еще одно исключение, подчеркивающее, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Денежное требование - требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора, возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Юридически денежное требование участника строительства возникает в связи с отказом участника строительства от исполнения заключенного с ним договора, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью). Такая позиция прослеживается из текста ст. 201.5 Закона о банкротстве. Кроме того, денежные требования могут возникнуть при трансформации из требований о передаче жилых помещений, когда передать квартиры или недостроенный дом дольщикам невозможно (ст. 201.13 Закона).

Размер убытков в виде реального ущерба, согласно ст. 201.5 Закона о банкротстве, также должен учитываться при определении размера денежного требования и определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных застройщику.

(Продолжение следует)

О.С.Некрасов

Руководитель

Правового центра Олега Некрасова

Подписано в печать

08.12.2013

© 2002-2020 Консалтинговая группа "Ареопаг"
Разработка сайтов Мегагруп
Контакты

г. Новосибирск, ул. Демьяна Бедного, д. 57, офис 24
Тел : 291-25-81
E-mail: info@areopag2002.ru
Схема проезда